1

每年的板块轮动有代表，每年的板块内卷也有经典！

从前年的集新未来社区三雄鼎立，到去年的浙南科技城五虎之争，而今年内卷之王的奖状毫无疑问给到滨江CBD的三大盘！

(资料图片)

自上半年以来，这三个豪宅项目陆续的开盘、加推、实景示范区开放等等这些节奏密集紧凑。 恨不得把衣服全脱了快点让土豪们上，只是步子跑这么快、迈这么大，会不会扯着蛋我不知道，但可能会把土豪们扯拧巴了。

就像近日，华润瑞府也开放了实景大门+会所区，有多豪且不论.

但司马昭之心路人皆知，现在的CBD卷出了新高度，天樾玺是滨江CBD产品力的“孤勇者”，时代滨江瑧品是瓯江的“弄潮儿”，华润瑞府如果再没有爆点博眼球，二期突出重围的压力非常大。

根据温州房管网显示，华润瑞府二期于4月29日加推，毛坯均价约45047元/㎡，共计220套住宅房源，截止6月13日下午6点整，去化61套，去化率约28%。（录入可能有延迟，具体以实际为准）

华润瑞府

按照温州各个楼盘的惯例，在开盘之后的一个月左右都会在房管网陆续登记备案，所以华润瑞府这一个半月后的销售数据非常真实。

而且这个成交数据，是在二期开盘后项目就迅速启动中介，这也可能表明华润对这个成绩在预料之中。

再纵观市面上的所有项目，但凡卖不好，启动分销是必然。尤其是在这种楼市下沉的时间段，房企的“武器”本就不精锐，是渠道给他们提供了足够的弹药箱，这里面每一个中介都是一颗子弹。

可即便是华润瑞府手握着一把“冲锋枪”，二期的成绩依然没能杀出重围，反而成为了整个滨江CBD近十年豪宅新盘中成交量的新低之一。

这就足以见得，滨江CBD的内卷有多惨烈！虽然时代滨江瑧品和天樾玺二期的开盘都在一两个星期左右，还看不到真实数据，但滨江CBD供应量充足已是不争的事实。

就像之前的其他板块，当板块内的供应量趋于饱和，这种交易就会演变成买方市场为主导，倒逼开发商以价换量。

割肉求生，这也是楼市里最能一针见血的效果！

图源：温州国资

2

当然，滨江CBD作为温州楼市最后的防线，降价是一件非常微妙的事情，也是必然的结果，毕竟如今像杭州的杭州壹号院、上海的翠湖天地等豪宅都已经在降价，那温州的豪宅降价还会远吗？

只是一旦降价就意味着温州楼市的天花板都塌了， 相信不到万不得已，滨江CBD的项目，谁都不愿意做这个降价的排头兵！

既然利用分销破局之路的效果甚微，以实景开放的噱头又能否一马当先？

从华润瑞府公布的实景来看，排面十足，但这也仅仅只是滨江CBD豪宅的标配。 天樾玺一期能够走出独立行情，除了顶奢配置和产品差异化，离不开的另一个原因则是缺少竞争的一家独大。

天樾玺一期实景图

如今华润瑞府深陷板块内卷，凭借公开的实景大门和会所能否击中购房者的心理防线，现在还无法证实，但从温州另一个大门也非常豪横的建发翰林九境还是能窥得一二。

当年，翰林九境的大门+实景示范区一经开放就瞬间吸引住了眼球，这斥资过亿的投资秒杀迄今为止的一众刚需改善盘。

只是尽管这个项目的门头极具震撼，但销售成绩却配不上这震撼的门头，否则也不会沦落到一降再降，依然很难卖的惨状。

建发翰林九境实景图

华润瑞府实景图丨图源：抖音

所以从天樾玺和翰林九境两个楼盘可以看出，天樾玺一期卖得好，靠的不是门头，而翰林九境卖不好也说明，门头靠不住。

所以华润瑞府依靠大门+会所能否抢占滨江CBD的市场份额还需要时间来证明，但若是仅以产品力而言，华润的优势并不明显。

正如温州某地产自媒体对华润产品的评价一样，华润之前在温州，是“标准化”流水线生产的代表，而华润瑞府正在经历一次产品转型挑战。

流水线产品，顾名思义！

一套图纸走全国，从拿地到开盘，复制黏贴，主打的就是短平快。

虽然这个行业进入固化期，地产人心气在衰竭，创新力也在倒退，但豪宅和改善的分水岭就是一个差异化，所以这对于华润在温州开发的产品能不能升级一个版本，是一次非常大的挑战！

3

当然，华润瑞府此次的转型挑战值得肯定，但能否跟天樾玺还有时代滨江瑧品掰手腕，同样也有令人担心的地方。

华润2012年入温，应该是比其他两个项目更懂温州人的需求，但华润之前在温州开发的诸多项目，却大都出现了或多或少的维权。

据这十年来的公开报道，华润万象城、华润万象府、华润金悦澜湾、南湖华润温州万象天地、华润江滨万象天地、华润鹿岛万象天地这些项目或因装修品质、公区减配、货不对板、外立面不平整、地暖区别对待等诸多问题维权。

图源：温州报道

即便是没有出现维权的华润九悦，但网络上一直也存在对九悦户型设计、装修品质的诟病。

相比于当年的时代滨江上品，时代更懂得拿捏温州政策，开创豪宅1000元/㎡装标先河，这对于豪宅业主而言，想砸就砸，也没有多心疼。

而华润九悦3000元/㎡的标准比上不足，比下有余，让豪宅业主左右为难？

不过好在华润瑞府和时代滨江瑧品此次都是毛坯交付，到底最后谁技高一筹，值得期待。

4

开发商以地段吸引客户，以产品打动人心，那说到底，也需要市场一片向好的行情托底，才能引爆市场。

而滨江CBD却早已经被当下萎靡的市场裹挟其中！

根据温州豪宅的数据显示，5月份豪宅的成交量相比以往更惨，滨江CBD有不少赠送面积的楼盘都已经出现了零成交。

图源：温州豪宅

最明显的就是华润万象天地，曾经当月最高成交记录达十几套，但在5月份却一套未成交，这个曾经也是豪宅的项目，经常为例成交榜第一，现在一落千丈确实让人大感意外。

其次就是华润九悦，做为次新房市场新晋豪宅的代表之一。在4月份成交了4套6#182㎡的高楼层房源，均价在5.4-5.8万元/㎡左右。而5月份仅成交了一套6#182㎡的高楼层房源，含车位单价在5万元/㎡出头。

华润九悦不管是价格还是成交量都出现了明显下幅！

而滨江CBD的另一个新晋豪宅项目碧桂园滨江壹号在5月份并没有成交，但从前四个月的成交情况来看，房东基本都是亏利息在卖。（具体数据可看之前文章：天量供应！温州滨江CBD也扛不住了，价格促销战或将马上就来...）

华润九悦和碧桂园滨江壹号都是板块内交付不久的新晋豪宅，所形成的价格体系也最能代表市场对豪宅的接受度，如今两个项目量价齐降，这对新房市场也是一场非常巨大的冲击。

那这三大在售豪宅最后的成交情况，又会是谁在垫底？又会是谁先降价？我们拭目以待。